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广州社会科学院党组成员副院长经济研究员尹涛：北部增长极是第一位的
6月27日，广州市公共资源交易中心发布黄埔区开创大道与广深高速连接处YP-P-3地块终止出让公告。
据公告内容显示，地块于5月19日挂牌出让，6月7日，再发补充公告，延迟至7月10日竞拍，而今迎来的是因故终止的局面。
地块总用地面积约18.88万m²，计容总建面超50万㎡，起拍总价28.9亿元，折算楼面价5777元/㎡。
值得注意的是，地块由于被高速路一分为二，区政府计划在萝岗立交上盖大型景观公园，被不少人称为黄埔版的“兰亭盛荟”。
地块分为两部分
住宅供应约3500套
地块位于开创大道与广深高速连接处，也就是萝岗立交附近，用地性质是二类居住用地、商务用地兼容商业用地，还包含一宗中小学用地。
项目占地约18.88万m²，低于新塘立交项目（占地约19.98万m²），可以称其为广州第二大高速地铁上盖住宅项目。
萝岗立交改造项目，由两部分组成：
一是立交改造，包括开创大道下穿隧道、广深高速改扩建，同时加装全封闭盖板。这部分工期大概2年，建设期限初步预计2023/2024-2026年。
另一部分则是住宅开发，工期约三四年。最快或在2024年底或2025年入市。
其中，住宅用地面积共约10.4万m²，计容建筑面积共约38.66万m²。除去政策性住房，按套均面积100m²计算，预计住宅货量约3500套。
从地块分布图来看，住宅用地被广深高速路一分为二，分别位处高速路的两侧：
一侧宅地是整个项目住宅最为集中的区域，供应量约2800套。公告显示，此地块用地面积约7.47万m²，计容建筑面积为29.6万m²，容积率≤3.96；
另一侧宅地相对较小，用地面积约2.92万m²，计容建筑面积为9.06万m²，住宅供应套数约700套，但容积率仅为3.1。
虽然两侧宅地的绿地率和建筑密度相同（绿地率≥35%、建筑密度≤35%），但从容积率以及楼栋数量等指标来看，南侧建筑密度明显要高于北侧。
从设计效果图来看，萝岗立交改造方案，延续兰亭盛荟的高速上盖住宅风格：住宅楼分布在高速路两侧，高速路穿过项目，高速路上盖空中花园。
萝岗互通立交开发鸟瞰图（图源省交通规划设计研究院）
兰亭盛荟鸟瞰效果图
从体量上来看，兰亭盛荟占地面积仅约10万m²，而萝岗立交占地几乎是它的两倍。
地块不利因素分析
根据竞拍条件，中小学用地（AG0219043地块）将规模不少于24班的小学，此外还需配建一所18班幼儿园。
根据《广州市城市总体规划（2011-2020 年）》，地块总用地红线范围内有39687平方米涉及限建区，其中，商业用地5100平方米，居住用地18710平方米，环卫用地356平方米。
在竟配建方面，还需建设38665平方米的政策性住房，由黄埔区住房保障服务中心按照3500元/平方米的价格回购。
据分析，地块起拍楼面价虽然低至5700元/㎡，但需要满足的条件可真不少，首先竞买人需承担广深高速萝岗立交改造工程相关费用，主要建设内容包含改造互通立交范围内主线相关工程（含拆除、新建桥梁）与新建辅道、匝道、隔音降噪上盖结构等，并同步建设必要的交通工程和沿线设施。
其次，需要花费6442万元配建市政道路，还需配建萝岗立交改造项目上盖景观工程，造价预估2261.7万元，建设内容包括园林景观、绿化种植、给水排水、电气照明工程等，建设标准为公益性城市公园，总建设面积71800平方米，建成后无偿移交至区住建局。
值得一提的是，地块还有点不利因素，因为地块就在广深高速公路、开创大道交汇处，为避免高速路及互通立交产生的噪音及粉尘对开发用地及周边区域造成不良影响，地块上的住宅项目与道路需预留足够缓冲空间，住宅开发主体需落实相关隔音降噪措施，降低道路噪声对居民生活的影响。
日后拿地房企在开发售卖时，也许要落实告知责任，在销售合同中增加购房者接受安装通风隔声窗的噪声防治措施的条款内容，并明确购房者已知晓且接受有关环保措施。
地块最高限制地价为332712万元，折算楼面价为6644元/㎡，地块采取“限地价+摇号”方式出让。
地块虽然位于科学城板块，但靠近高速，交通便捷的同时，也要忍受噪音等不利因素影响，又需配建学校和负责多项政府工程建设，其实造价不低，去到摇号的可能性极小。
周边新盘较多，如时代天韵（黄埔）、龙湖首开·云峰原著、绿地杉禾田晶舍、大壮名城、星樾TOD、时代天境（黄埔），洋房价格在3.5-5.5万元/㎡，以80-110三至四房户型为主流，偏刚需、刚改。
二手方面有万科金色梦想、中海誉城、越秀岭南雅筑、万科东荟城、保利罗兰国际等，挂牌价在2.7-4.1万元/㎡。
来源：广州公共资源交易中心、黄埔视野、广州楼王、广州乐居等
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